万一の時は、一刻も早く任意売却に踏み切るべき。

任意売却という方法を使って、危うく競売にかけられそうになったところを切り抜けたという話を、弁護士事務所に行って、何件か聞いたことがあります。

任意売却というのは、その名のとおり不動産の持ち主の任意で売却ができるということ。

これに対して競売というのは、半ば強制的に債権者の権利を行使され売りに出されてしまうことです。

任意売却に対して競売を強制売却とは呼びませんが、わかりやすく言ってしまうと、この両者には任意か強制かの違いがあります。

私が訪ねたのは宮城県仙台市にある法律事務所で、「ここ数年のあいだに増えつづけている任意売却と競売の一般からの相談ごとに対応して、無料相談会を開くことになった」という連絡を受けたからです。

私自身は宮城には縁もゆかりもありませんが、その事務所の弁護士先生の紹介で、5年ほど前に東京で任意売却による整理を終わらせたばかりでした。

住宅ローンの滞納がつづいていた当時、固定資産税もマンションの管理費も支払えない状況に追い込まれていて、どうしようもない状態でした。

任意売却で事をすすめた場合、住宅所有者(債務者)の意思で売却価格(販売価格)を決められ、売却代金のうちのいくらが手元に残るのか、すべて計画的に行うことができます。

不動産査定や売買契約などは仲介に入ってくれた不動産業者が行ってくれるので、基本的には一般の不動産売却とかわりありません。

私の場合は、固定資産税やマンション管理費などが清算できるように事前に売却価格を決めてもらいました。

おかげでこれらの滞納分も含めて清算できました。

同じ売却でも競売物件になってしまうと交渉の余地は何も残されていません。

万一のときはできるだけ早く任意売却に踏み切りましょう。

超法規的措置の取れない日本の法律。

宮城県仙台市のほうに行くと、水産業はだいぶ復興していますが、もともと住宅地であったところが更地のまま残されているエリアがかなりあります。

大震災によって家屋は失ってしまったものの、土地の所有権はそのまま持ち主に残り、敷地を売却するか、あるいは新しく家を建て直すかという決断ができずにいる世帯が多数に上っているからからです。

無理のないことです。

住宅ローンを利用して建てた家を失って、ローンの残債だけが残ってしまった世帯には、家屋を新しく建てる余力など残されていないからです。

法的な債務者と債権者の立場だけが残り、金融機関の若干の緩和措置が講じられているだけです。

国や宮城県の自治体、あるいは宮城にオフィスを構える弁護士事務所などは、さまざまな特例措置や無料相談会などを講じて、こうした世帯のバックアップをつづけていますが、とても十分なものとは言えない状況です。

一時期は相談員などが地域を巡回していたようですが、いまではそうした姿も見かけなくなりました。

いわゆる失ってしまった家屋の住宅ローン残債と、新しく住宅を建てるためのローン、「二重ローン問題」も相変わらず解消されないままです。

これでは住宅の購入者は立ち往生するしかありません。

日本の任意売却とか競売といった制度とは異なりますが、アメリカでは万一住宅ローン返済ができなくなって債務不履行に陥った場合、購入した住宅を手放せば不動産の持ち主に、不足分の残債を支払う義務はなくなります。

任意売却とか競売といった面倒な手続きを経て不動産売却をしなくても、物件の所有者は家と土地を手放しさえすれば借金はゼロになるのです。

マイホームを失うことは残念なことですが、借金がゼロになるのであれば、いくらでも個人の生活や将来を再生することができます。

日本にはそういった合理的で寛容な法律はありません。

任意売却のことを個人再生の手段などと言う専門家がいますが、多額の住宅ローン残債をかかえて、個人再生ができる見通しなど立つわけがないのです。

結局、担保不動産となっている土地は、競売にも入れず、もちろん不動産売買といった通常の商取引にも入れないまま放置同然になっています。

どんな方法でも構わないと思いますが、国や自治体や金融機関、不動産業者のあいだで、もう少し交渉の余地が生まれるような超法規的処置というのは取れないものでしょうか。

競売と任意売却はメリットで選択するものではない!

任意売却と競売の違いを比較する人がいますが、私の経験からすると、任意売却と競売は比較する必要がないほど、任意売却のほうがメリットが大きいと思いまです。

そもそも任意売却というのは、住宅ローンの返済ができなくなった、またはローン返済ができなくなりそうだといった状況の人など、債務不履行状態に陥ってしまった場合にとる手段です。

第1のメリットは、不動産の売却価格を持ち主個人が決められることにあります。

残債の金額が大きい場合には、極端な話、売却価格を高く設定することで、残債の額を圧縮することができます。

これに対して競売というのは、住宅ローンで巨額の融資をした金融機関の債権者が、法律を行使して強制的に売却するものです。

売却価格の価格交渉など、実質的に不動産の持ち主(債務者)にはありません。

先日、宮城県の仙台市で弁護士が主催するセミナーに行ってきましたが、そのときにも同様の事柄が議論の対象になっていました。

震災からある程度の復興を果たしたとはいえ、宮城をはじめとする東北地方には、任売物件・競売物件に関わる相談ごとが多いのだそうです。

競売にかけられてしまうと、酷い場合には強制執行のような形になって、玄関や窓などの出入り口・開口部には厳重な鍵がかけられ、担保物件のオーナーは自分が住宅所有者であったはずだったのに、物件への出入りは一切できません。

事実上は競売にかけられた時点で、所有権は金融機関に移行しています。

宮城にこのような物件が頻発しているというわけではなく、あくまでも一般的な例です。

なぜこのような事態に陥ってしまうかというと、任意売却できるうちに不動産売却の決断ができず、ローン滞納をしつづけたからです。

売却決定が遅れて競売になった場合、金融機関はローン貸出金の回収を急ぐので、売却価格は低く設定されます。

その結果、多額の負債(ローンの残債)がもともとの購入者に残ってしまいます。

このように任意売却と競売はメリットの大小で比較して選択する類のものではありません。

競売は、強制的に差押えられてしまうもので、個人再生の道さえ残されていません。

気をつけてください。

▼おすすめ記事…http://president.jp/articles/-/11859

通常の不動産売買と任意売却の違いは?

通常、私たちがよく耳にするのは、不動産売買とか不動産の売却という言葉です。

任意売却とはどのような違いがあるのでしょうか。

調べたところの解釈では、任意売却とは債務超過に陥ってしまった不動産の持ち主が、それを清算する目的で売却することを指すのだそうです。

では債務超過とはどのような状態かというと、住宅ローン返済ができなくなることだとされています。

住宅ローンで購入したマイホームを売却することで、住宅ローンの残債を清算するということになります。

住宅ローンが完済されていなくても、通常の不動産売買や不動産の売却では、売却することで残債分をすべて清算できれば目的は達したことになります。

たとえば住宅ローンの残債が400万円あり、売却価格が1400万円で成立したとすれば、売主には売却代金の残りである1000万円が渡されることになります。

ただしこの場合でも売却を不動産会社に依頼すれば仲介手数料が別途必要になります。

その他、債権者(金融機関)同意のもとで行われる抵当権の解除や末梢、事務手数料なども別途費用としてかかりますので、実際の手取り額はそれよりも少なくなります。

任意売却はこのような売買・売却と同じプロセスですが、住宅所有者の担保物件を売却しても、多くの場合、住宅ローンの残債が債務者の手元に残ります。

もともと債務超過に陥っていたわけですから、その可能性が大きくなります。

先日、路線価が発表になりましたが、宮城・仙台などの東北地方や北海道は路線価が下がり、東京・首都圏、大阪などは逆に上昇しています。

宮城や東北地方に限った話ではありませんが、任意売却の場合には、この路線価が大きく影響します。

路線価が上がれば実勢取引額の相場も上昇し、それだけ高く売れるからです。

残債額を小さくすることができます。

宮城では、任意売却や競売に関する相談が増えていると聞きますが、担保不動産の売却や売買契約には、さまざまな法律が絡んでいます。

弁護士事務では随時、無料相談を受け付けていますので、安易な売却を考えずまずは法律の専門家を訪ね、最善策を講じましょう。

【関連サイト】任意売却成功への5つの秘訣 – 借金相談センター

早めの決断で任意売却へ。

任意売却というのは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、購入している不動産を購入者の意思と決断で売却できる制度です。

任意売却せずにそのまま住宅ローンの返済をしないままにしておくと、債権者である銀行・金融機関から差押えという最終手段を行使され、競売にかけられるという最悪の事態になります。

宮城をはじめとする東北地方は漁業が盛んな町で、これまでは多くの水産業者さんが、それを生業として生計を立てていました。

しかし不幸なことに東北大震災が起こり、多くの家屋が失われてしまった当時は、住宅ローンで新築していたマイホームが多数あり、被災者の中には、たとえ家屋が残されていても任意売却という手段を取らなければならない世帯が後を絶ちませんでした。

これを契機に宮城・仙台の弁護士事務などでは、住民からのさまざまな法律相談に応じたり、任意売却という法律の無料相談会を開催したりもしてきました。

現在でも継続しています。

競売と任意売却の大きな違いは、任意売却であれば不動産の持ち主である債務者が自由に売却価格を設定できますが、競売は債権者である金融機関が売却価格を決定するといった点です。

購入者であるマイホームの持ち主は、自分で価格を設定できず、もちろん価格交渉や売却時期などを決めることもできません。

いわゆる普通の不動産売買というスタイルとはかけ離れた強制的な売却です。

多くは安値で競売市場に出され、住宅ローンの残債もそれだけ多額になります。

債務者はその後も残債分を返済しつづけなければなりません。

売却代金はそのほとんどを債権者である金融機関のものとなります。

震災から4年、5年と経過していく中でも、宮城をはじめとする東北近県には、いまだにこうした物件や問題を抱え苦しんでいる方が大勢いらっしゃいます。

任意売却を希望する場合、不動産査定の費用などは、その不動産業者に売却を依頼するのであれば一切かかりません。

査定にあわせて売却価格を設定し、通常の売買契約を結ぶことができます。

早めの決断で、競売という事態からの脱却を図りましょう。